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这发生在上海:8人摇号456套房 宅地仅1人“竞购”

2018-05-25 来源:凤凰财经  浏览:    关键词:

“连夜排队,万人抢房,买到就是赚到!”——近期,这类信息反复激荡着人们的耳膜,或许已令部分有购房计划的人心跳加速、手心冒汗。
先别急、先莫慌,让我们再来看看完全不一样的画风:8人“疯抢”456套房、宅地出让仅1人“竞购”,而且还是发生在一线城市上海。难道说,情况正在发生变化?
5月21日,上海市规划和国土资源管理局的一则公告引起记者的注意:

这是上海市嘉定区江桥镇的一块宅地,可竟然只有一名有效申请人,您不觉得奇怪吗?

这是2018年以来,上海楼市发生的实实在在的事儿。那么,这究竟释放出怎样的信号呢?让我们一桩桩道来。
先说说嘉定江桥宅地,嘉定区江桥镇北社区K2-01地块,出让面积38844.4平方米,容积率为1.8,起始价约21.32亿元,起始楼板价30500元/平方米。
根据地块出让方式选用原则和出让须知第九条的规定,通过资格审核的有效申请人数不足三人的,地块直接采用挂牌方式出让,有效申请人即为“竞买人”。
啥意思?就是说按照挂牌出让的规则,这块地已经被唯一的有效申请人(虽然咱不知道究竟是谁)拿下了。


至于上海的宅地出让,只吸引到一家企业报名申请参拍的,倒不常见。
价格或是此次出现一人竞标的最主要的原因。
据悉,该地块起始楼板价达30500元/平方米。对比之下,龙湖地产于2015年在上述地块周边拿下的地块楼板价大约27000元/平方米。
近年来,上海穿透式审查房企拍地资金来源,使得地价基本稳定。同时,时至今日,龙湖在江桥的地块项目仍未开盘,开发商们自然需要再观望观望了。
至于8人“疯抢”456套房的事,发生在上海金山区。据上海市东方公证处公布的金山某盘开盘摇号结果,该楼盘一次推出了456套房源,但总共只有8个人参与了该楼盘的开盘摇号(想象一下这尴尬的场面吧)。
也许有人会说,这些例子比较极端,项目偏远自然热度不高,那就让我们来看看上海新开楼盘的“全貌”吧。
据上海新浪乐居的统计,截至5月17日,上海今年总计已开盘摇号65次,开盘情况最好的当属中粮前滩海景壹号,3127人“角力”437套房,情况比较尴尬的就数上文那个金山的新盘。
但综合来看,这65个楼盘总套数为20733套,摇号人数22992人次(摇号人还可能存在重复),比率接近1:1。

由上表不难发现,整体看,上海市场不同区域的得房率(即“房屋套数”/“开盘摇号人数”)分化较明显,越是核心区域,得房率相对越低(越抢手)。
但也不是绝对的,比如位于内环内的静安某楼盘的得房率为78.85%,位于内中环间的普陀某楼盘得房率为172.63%,位于中外环间的宝山某楼盘得房率为102.24%。因此,地段不是唯一要素,学区、交通、一二手房价差,乃至销售策略都会影响得房率。
再看更宏观一点的数据。
记者查询上海市东方公证处官网,梳理今年以来上海新盘摇号的统计数据后发现,若撇除2月(春节假期影响)数据,今年1、3、4月的新开摇号楼盘得房率超过100%(即未获全数认购)的数量分别为9个、10个、12个,呈递增之势。截至5月24日,5月份的10个新开摇号楼盘中,有9个楼盘的得房率超过100%(都不抢手啊)。
尽管这个数据只反映楼盘开盘摇号当天购房者的认筹情况(不包含后续销售),但至少也从一个侧面说明现在一线城市(比如上海)的楼市预期比较稳定,市场供需是相对均衡的。
有业内人士向记者表示,虽然楼市热点向部分二三线城市转移,但其实,整体市场并没有想象中那么热。
以上海为例,一些高端项目确实卖得不错,但大部分中低端项目的热度还是有限的。其中,中粮前滩海景壹号这个项目要抢手一些,那是因为该项目本身地段较好,总价也相对较低,周边还有教育资源配套。但这也只是特例,目前,上海楼市总体上还是比较理性的。
二手房交易又是怎样一番情形呢?
上海中原地产统计数据显示,截至4月底,今年上海二手房成交总量约5万套,较去年同期减少约4%。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示,成交量同比微降主要是由于市场交易意愿不强,前期由于新房入市少,所以二手房吸引了一部分买家,4月后新房开始集中入市,分流了部分买家。由于二手房挂牌量也比较充分,所以价格进一步承压,松动(可谈)空间大了,反而使得买家转入观望,期待更低价格出现。
“一手房的优势在于品质相对高,手续相对简便,二手房算上税费的话,成交价格基本要高于一手房,而且二手房在增值空间上比不上一手房。”卢文曦指出,今年上海二手房成交继续维持低位震荡格局,尽管3、4月份挂牌量有所增加,成交有所反弹,但高度有限,还没有到往年平均水平。

由于新房入市价格低于市场预期,多为板块平均水平,甚至出现和周边次新二手房价格倒挂的现象,因此对二手房卖家而言,价格承压更厉害。目前,上海二手房的议价空间已从年初的5个点逐步扩大到7个点左右。

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