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贾康:楼市调控如何治标治本?

2018-04-24 来源:  浏览:    关键词:
摘要:进入2018年,楼市调控从严的主基调未变,有分析称,今年将成为房地产市场长效机制取得突破的关键一年。在“房住不炒”的这一基础上,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。近期,海南楼市限购政策全面升级颇受市场关注。实…
进入2018年,楼市调控从严的主基调未变,有分析称,今年将成为房地产市场长效机制取得突破的关键一年。在“房住不炒”的这一基础上,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。近期,海南楼市限购政策全面升级颇受市场关注。
实则自2016年“9·30”大规模的调控政策之后,新政可谓密集颁布,根据中原地产研究中心统计,在今年第一季度,全国主要城市发布房地产调控已超过76次。
从市场反映而言,经过调控,房地产市场过热局面降温。不过,调控下的楼市依然是暗潮涌动。从国家统计局的数据来看,全国房价已经从2016年的疯涨期逐渐冷却,2018年3月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%,二手房价格首次出现下降,不过,仍需注意的是,虽然热点城市房价有所下降,但从70个大中城市房价波动状况观察可见,3月份房价上涨的城市数量却在增加。
实际上,从1998年住房体制改革以来,房地产市场历经了多轮的调控。这些调控政策解决了房地产市场存在的哪些问题?如何看待楼市发展过程中的调控手段?
华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财科所原所长贾康,在接受《财经》V课视频专访时认为,以往不得已采取的这些行政手段,从调控概念上来说都是只治标,还需要更深层次地解决治本的问题。他认为,当下的关键是要总结过去的得失,并提倡“双轨统筹”的楼市管理框架,以实现标本兼治、追求治本为上的境界。

以下为内容精华摘要:
房地产业的现状和问题
十几年来,社会各方面高度关注房地产,特别是与百姓生活息息相关的住房。总体来说,房地产业前几年有多轮调控,大家最为关注的房价问题,也已经有几个轮回。在调控过程中,各方面的社会焦虑以及管理部门的压力也都非常明显。
总体来说,2014年以前,可以认为是单边式的情况,即屡调屡涨。2014年以后出现了比较明显的市场分化,分化最典型的表现就是一线城市和三四线城市走向两个极端,二线城市居中。在开始的阶段,二线城市似乎更多地跟着三四线城市走,2016年下半年以后,二线城市明显跟着一线城市,之后就是“冰火两重天”的状况。
在这一变化过程中,需要特别注意的是,不能只看表面现象,更要做深入分析。中央也特别强调,房地产行业的健康发展需要解决长效机制问题,而且要落实到解决基础性制度建设的问题。
“双轨统筹”管理框架趋于清晰
我认为在这些年的发展中还要特别强调一点,即从住房的视角来看,实际上双轨统筹的管理框架越来越清晰化,这方面的进步值得肯定。双轨统筹,具体是指政府主导的“保障轨”与“市场轨”有效统筹,形成多样的偏好与特定的设计。
1998年住房制度改革的时候,就有经济适用房概念,而现在已经非常清楚。这一概念对应的就是有别于一般商品住宅的、现在所说的保障房。经过多年发展,保障房从曾经的十多种形式的经济适用房,收缩成现在明确的两种,作为托底的有效供给形式。一个是公租房,即把“廉租公租”的概念打通,统称为公租房。另一个是现在越来越受到重视的共有产权房,即虽有产权,但不是完全的,而是政府和住房主体共同持有的。
除了保障轨以外,才是一般所说的房地产市场上的商品房轨道。保障房和商品房双轨统筹是非常重要的制度框架,对房地产市场以后的健康发展会产生长效机制的支撑作用。
市场轨的政策调节“治标不治本”
需要特别强调的是,市场轨上的调控问题。前些年在商品住房调控方面,政府高度重视反复出手,称得上不遗余力。在2016年“9.30”新政之后,一线城市和一部分二线城市等二三十个中心区域城市,不遗余力地采取限购、限贷,甚至限价等管制措施,来打压楼市热度。
概括而言,不得已采取的这些行政手段,从调控概念上来说都是只治标,不可能解决治本的问题。对于现在而言,要总结过去的得失,把过去的“只治标不治本”转到标本兼治、追求治本为上的境界。
正因为过去是“只治标不治本”,所以在调控中出现至少三轮的“打摆子”。压力大时,即房价上升、热度过高时,在楼市热的一边,高力度的使用所有手段,不断调整。比如“9.30”新政以后的调控。但是过段时间以后,势必又打到另外一边去,这容易从一个极端转到另一个极端。过去已经几次出现,实施一段时间后不得不放松管制的情况。甚至在很多城市出现取消限购限贷后,给买房者以政府补贴,鼓励大家出手交易的状况。
两个极端的打摆子也被形容为“过山车”,这种坐“过山车”、“打摆子”的情况不是一种健康的状态,它的根源就在于只治标而没有治本。
(文字整理:郭彦巧)

(视频制作:刘阳李阳)

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