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万达、华润、万科…谁才是真正的持有物业“大地主”?

2018-04-08 来源:  浏览:    关键词:

古语有之,巧妇难为无米之炊。于地产商们而言,要决战商业地产红海,手中握着的持有物业体量是制胜的“那斗米”。
在赢商网此前报道中,已解码过截至去年底国内30个重点监测城市购物中心存量情况,包括1694个开业项目、1.83亿平米的开业体量、商业地产阵营“诸侯割据”及产品线的“变与不变”。
但“着眼于过去和现在”的上述数据无法客观呈现以下几大问题:
揭开“数量”薄纱后,房企手中的商业持有量究竟有多少?
坐拥236个万达广场(210个是重资产),万达是否仍是“大地主”?

大浪淘沙中,谁又是后劲十足的“潜力股”?
18房企投资物业建面1.24亿平米
在赢商网统计的18家房企中,包括8家港企(恒隆、太古、新鸿基均在列)、4家国企/央企(华润、中海、大悦城和中国金茂)以及6家民企(万科、新城、万达商业、宝龙、远洋及龙湖)。
通过查阅企业年报/工作报告中载明的“投资物业建筑面积/楼面面积”,可拼凑出一张1.24亿平米商业持有量的巨幅画卷。

18家房企截至2017年底投资物业建筑面积
这张巨幅画卷横跨了“内地”“港澳”及“海外”三地,但着笔的颜料深浅不一。

“内地投资物业建面”高达92.73%的占比直接说明:无论全球零售市场如何跌宕起伏,中国内地已然成为房企们商业布局的首选热门地。
据戴德梁行最新发布的《大中华区资本市场快讯》,2017年,中国内地商业地产投资再创新高,总金额达2730亿人民币,按年增长30%。
其中,外资投资于2017年显著增长,按年增幅高达84%,占全年总投资额的21%。
虽然内地是“香馍馍”,但投资物业建面占6.8%的香港却成了九仓置业的唯一掘金地。按照此前报道,分拆后的九仓置业旗下仅有香港6大商业物业(海港城、时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及The Murray)。
截至2017年底,该6大商业物业总楼面面积达108.81万平米(1170万平方呎),对应的总值高达2650亿港元。

可清晰看到,约一半房企(10家)目前持有的投资物业总建面在500万平米以下,而能达到1000万平米及以上的房企只有三家,分别为万达商业、华润置地及新城控股。
236个广场,万达仍是“大地主”
如此看来,坐拥236个万达广场的万达仍是中国商业地产界的“大地主”。
《万达集团2017年工作总结》指出,万达商业地产去年新增持有物业面积329.6万平米。扣除转让文旅项目、酒店减少的几百万平方米,截至去年底万达累计持有物业面积3151.1万平米。

3151.1万平米,是什么概念呢?约占18家房企持有物业总建面的四分之一,也相当于万科、中海、瑞安房地产及新鸿基四家持有物业的总和。
按照2018年计划,万达将新开50个万达广场,2个万达茂。此外,新发展重资产万达广场7个;轻资产万达广场50个,其中合作类40个,投资类10个。
如果参照236个广场总持有面积3151.1万平米粗略计算,2018年万达将最少新增约130万平米的持有物业体量。
仅次“大地主”万达之后,拥有第二大商业地产“粮仓”的是华润置地。公告显示,截至2017年底,华润置地在营投资物业总建筑面积达到688.8万平方米。
其中,已开业万象城16个,五彩城╱万象汇11个(不含管理输出项目)。依申万宏源预测,华润置地计划于2018 年和2019 年分别新开业8个和9 个购物中心,由此推动总建面于2019 年末达550 万平米。
此外,截至去年底,华润置地总土地储备面积达4,897.8万平方米,可满足本集团未来三年的发展需求;其中开发物业土地储备面积4,081.8万平米,投资物业土地储备面积816.0万平米。
尽管住宅仍为主业,但不可否认的是,近些年华润置地的商业地产比重总体保持着“增加”步调。
正如克而瑞研究中心于报告中所言,近年来(华润)无论是新增土地投资还是土地储备中,投资物业的比例都在逐年增加,2017年投资物业营收占比也从2015年的5.5%增加到了6.2%。
大浪淘沙,谁是隐藏的“潜力股”
不同于住宅领域的“快意江湖”,做商业是无疑是一件“与时间为舞”的精细活。如此调性之下,快与慢、大与小,都不再是个绝对定数。
在赢商网统计的这18家房企中,隐藏着不少这样的“潜力股”,新城控股、华润置地与中海则是此类代表。
数据显示,截至2017底,这三家房企对应的“内地发展中或可供将来发展的投资物业建面”分别为946.77万平米、887万平米及553万平米。

据新城控股年报,截至2017年底,公司已开业物业面积为229.33平方米(含车位总建筑面积294.93万平方米)。
其中包括已开业23座商业综合体——吾悦广场,单广场日均客流量达4.32万人,武进吾悦广场成为第一个利润破亿的广场。
虽数量远不及万达,但新城在去年新增的商业地产建筑面积无疑让同行们惊叹。数据显示,报告期内,公司共计新增土地储备共122 幅,总建筑面积 3392.80 万平方米,其中商业地产新增 946.77万平方米。
“目前,公司运营和在建的吾悦广场已经达到68座,2018年计划新开业18个,租金和管理费收入达到20亿元。商业地产在公司‘双轮驱动’战略中的地位快速提升。”西北证券于研报中如是评价。
无疑,这这近千万平米的的商业地产土储是新城控股“2020年在全国开足100家吾悦广场”目标稳固的基石。
与其他同伴在内地动辄上百万平米的“发展中或可供将来发展的投资物业建面”相比,太古地产是个“失意者”。

从上述分列表中可看到,截至2017年底,太古地产共有410万平方呎“发展中或持作未来发展的投资物业”,但未来中国内地的仅为30万平方呎(约2.79万平米)。
“补仓”成为了太古地产“优先级”待办事项。在昆明、西安等城市纷纷传出引入太古商业项目时,今年2月26日,太古地产宣布以13.49亿元代价收购陆家嘴上海前滩项目50%股权。
交易完成后,该地块将发展为一个零售项目,预计总楼面面积约为125万平方呎,约合11.63万平米。

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