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资产周期转换中的房地产业 资产配置逻辑面临大变革

2018-04-04 来源:  浏览:    关键词:
开年以来,全球政治经济环境的变化,令资产的重新调配成为愈发重要的议题。
如何在新时代背景下,找到行业变革的新逻辑,顺应货币和财政政策导向作出资产配置调整,成为新兴资产阶层解决资产增值问题的重要前提。
在4月1日举行的2018博鳌?21世纪房地产论坛佛山峰会上,与会专家一致认为,房地产当前仍对经济发展有重要影响,但若进行相关资产配置,更重要的是转换逻辑。根据政策导向及城市发展脉络,不做投机式配置,而是让配置的房产真正实现居住功能,同时选取位于城市核心区、有良好配套服务的资产,才是资产配置的重要标准。
新地产周期下,投资逻辑转向城市集群
中国经济正从高速增长阶段转向高质量发展阶段,新旧动能转换如火如荼。然而,新兴产业产生和营造更大规模的经济效益仍需时日。
在峰会上,住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌就表示,当前中国经济发展离不开房地产的支撑,美好生活又离不开房地产作为载体。
世联行首席技术官黎振伟持同样观点。他提供了一组数据,自1999年至2017年,国内房地产收入对GDP的贡献度整体呈上升趋势,在房地产成交活跃的2016年和2017年,贡献度分别达15.8%和16.2%,为历史新高。在广东省内,2017年房地产收入对GDP的贡献度达20.9%。
黎振伟认为,当前国内经济托底企稳,房地产业的贡献度仍处于峰值阶段,传统优势不易改变。
需要指出的是,2016年10月开启至今的楼市调控,仍未有放松迹象;同时,防范系统性金融风险的背景下,流向房地产行业的资金被严格把控;房地产行业明确提出住有所居、租购并举。
这导致对房地产资产的相关配置,需要更加慎重。

住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌发表主题演讲
顾云昌指出,2018年将是楼市成交小年。“我预测,今年销售面积走向将是不增长甚至是下降。市场下行的时候,是买房的好时机。”
黎振伟展示的数据也显示,2017年末主要城市的二手商品住宅成交均价总体分化明显,三四线城市价格大幅上行,一线城市则出现下行。
对于今年楼市发展总体形势,顾云昌总结道,将是短期调控和长效机制并行,同时可以把握城市群发展趋势。“我们正处在城市化的第四阶段,即城市群集群过程当中。在人口持续净流入的市场,房地产就会持续活跃。”
基于此,房地产的资产配置思路发生巨大改变:租赁市场加速培育过程,并开始以城市群、而非城市相差别。

世联行首席技术官黎振伟发表主题演讲
回归使用属性,中心资产为配置首选
黎振伟分析道,按照“十三五规划”建议发展的全国9 1大城市群中,珠三角城市群的人均GDP居首位。其中,围绕核心城市的惠州、佛山、中山,其房地产市场容量超过千万平方米。
通过综合统计,黎振伟发现,佛山的GDP、人口和全社会固定资产在同能级城市中排名前列,将成为承托房地产市场发展的重要基础。“粤港澳大湾区带来城市大整合,产业更优化。佛山未来的重点在于新兴制造业,这将为城市注入新动力。”
在对城市研判之后,更重要的是对城市中资产的选取。
黎振伟指出,中心城市及核心区域物业具备极强的抗风险能力。比如广州的租赁品牌企业集中分布在白云、天河、海珠、番禺这些市中心区域,而外围区的租售比已远超国际上对“泡沫”的衡量标准。
另一考量要素便是收益率,黎振伟指出,正因为写字楼和公寓总价低、租金偏高,其出租回报率要高于住宅。
“受到佛山住宅限购、广州公寓销售限制的双重影响,2017年佛山公寓成交量首次超越广州,佛山公寓市场迎来新的机遇。”黎振伟指出。据世联研究统计,从2015年起,佛山市禅桂区域的公寓市场迎来成交上涨期。2017年佛山公寓成交136.6万平方米,环比增加22%;而广州公寓成交112.1万平方米,环比减少33%。
综合而言,黎振伟认为,在具有经济发展前景、人口净流入城市,可以选取中心区域、具备优质配套和强运营能力的公寓物业,并真正令其发挥居住属性,是值得考量的资产配置方案。

圆桌对话:把脉新时代下的资产配置机会
在圆桌讨论环节,华南城市研究会创会副会长许学锋也指出,配置房产资产的地段比时机更重要,住宅产品的居住和使用同样重要。基于此,限购环境下,“比较好的资产配置标的,是没有受限的产品,譬如非限购区域的二手房,所有非住宅包括公寓、写字楼、商铺、车库等。”
目前,伴随粤港澳大湾区建设加快和广佛同城化升级,佛山禅城当仁不让成为投资热土。绿地?璀璨天城紧邻佛山政治中心,择址季华路中央商务带,借力地铁交通枢纽优势,汇聚整合人流、资金、技术和产业等城市资源,打造超百万方城市综合体。项目着力推出的公寓臻品(建面约)30-45㎡天寓,享城市发展红利、枢纽便利和鎏金地段,无疑是以上三位专家观点的现实佐证,未来将成为越来越多广佛客资产配置之优选,首付仅需19万起便可坐拥城央资产。

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